Le Billet Vert #3 - Foncière d'Habitat et Humanisme 🏡: un investissement social et solidaire pour reloger les personnes en difficulté

Comment l'association parvient à réconcilier l'économique et le social

Oct 28, 2022

Temps de lecture ⏰: 8 minutes

Bonjour à toutes et tous et Happy Friday (TGIF!),

Je suis ravi de vous retrouver pour cette 3ème édition du Billet Vert! Cette semaine, deux petits challenges collectifs nous y attendent 🚀. Serez-vous prêt(e)s à les relever?

Nous sommes actuellement 308 sur la page LinkedIn et 150 abonnés via Substack - donc déjà merci infiniment pour votre intérêt et soutien.

1er challenge 🎯: L’objectif pour fin novembre est d’atteindre 1 000 personnes sur LinkedIn et 500 sur Substack.

Pour cela, il suffit que chacun d’entre nous partage la page LinkedIn avec 3 personnes. Par exemple, vous pouvez faire un petit post 📝 dans lequel vous parlez de la Newsletter.

Vous pouvez aussi la partager directement via le bouton ci-dessous 👇

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Après deux premières analyses axées sur l’énergie (Earthwake et Énergie Partagée), j’ai voulu porter le regard sur l’Humain.

Lorsque je faisais des maraudes avec la FEMAPE, les sans-abris nous parlaient très souvent du manque criant de logements sociaux et des difficultés administratives pour y accéder.

Cette observation est étayée par le rapport de la Fondation Abbé Pierre publié en janvier 2022:

👉 La France compte 4 millions de mal-logés, i.e de personnes privées d’un logement décent et stable.

👉 En sept ans, la demande de logement social a progressé deux fois plus vite que le nombre de logements sociaux, pour atteindre 2,2 millions de ménages.

👉 En parallèle, la production de logements sociaux est en baisse constante depuis 2017, à un niveau qui n’a jamais été aussi bas depuis 15 ans (87 000 agréments en 2020, environ 95 000 en 2021 contre 123 000 en 2016). Nous restons dans un rythme de production très en deçà des objectifs de 250 000 logements sociaux en deux ans.

👉 La crise sanitaire a accru les inégalités et l’isolement des personnes en difficulté: entre 2020 et 2021, le nombre de personnes en isolement relationnel a bondi de 14 à 24 % de la population, alors que ce taux oscillait entre 10 et 14 % depuis dix ans.

L’association Habitat & Humanisme (H&H) apporte des réponses concrètes: elle se dévoue à reloger les personnes en difficulté, les accompagner vers la réinsertion sociale et construire des lieux intergénérationnels afin de recréer du lien. Pour ce faire, H&H va entre autres collecter périodiquement l’épargne citoyenne qui servira à financer leur parc de logements sociaux.

D’ailleurs, la société foncière d’Habitat et Humanisme a récemment ouvert son capital pour nous permettre d’y investir et rejoindre près de 10 000 autres actionnaires solidaires. Cette levée se clôturera au plus tard le 21 décembre 2022 ou dès que le montant recherché (10 209 182 €) sera atteint. Personnellement, j’ai souscrit à hauteur de 7 parts, soit 1 043€.

C’est donc un placement “foncièrement” social que je vous propose de découvrir dans cette analyse. En plus d’avoir un impact fortement positif pour notre société, vous verrez que la rentabilité de leur placement peut dépasser les 6%.

Autre actualité importante: du 22 au 30 octobre 2022, à l’occasion du changement d’heure, Habitat et Humanisme lance la 5ème édition de l’Heure Solidaire, qui invite personnalités, grand public et entreprises à se mobiliser pour donner une heure en don ou en temps, au profit des plus fragiles ! Plus d’informations ici.

Enfin, je tiens à remercier Lydie Crépet, Directrice du développement des ressources chez Habitat et Humanisme, qui s’est rendue disponible pour répondre à mes questions et apporter des compléments d’information.

Ce que vous allez apprendre dans cette analyse:

Note Globale: 7,50/10 - détails disponibles sur mon portefeuille

Habitat et Humanisme: leur histoire, leurs engagements et valeurs
Qu’est-ce qu’une foncière? Pourquoi en avoir créé une? Comment ça fonctionne?
Que vaut-elle? Comment génère-t-elle des revenus? Quels risques?
Et l’impact dans tout ça?
Analyse de la rentabilité, des coûts et de la liquidité
Résumé en 30 secondes

Habitat et Humanisme: leur histoire, leurs engagements et valeurs

L’association Habitat et Humanisme a été créée en 1985 (comme les Restos du Coeur) par Bernard Devert, un ancien professionnel de l’immobilier devenu prêtre, qui fait de l’Évangile une de ses sources d’inspiration dans le cadre de son engagement envers les plus démunis.

Elle est née d’abord sous la forme d’un “mouvement de résistance” dans un contexte de crise économique et de crise du logement, conséquences du second choc pétrolier de 1979. Les premiers « quartiers ghetto » apparaissaient en périphérie des grandes villes, pendant que les anciens centres rénovés et revalorisés chassaient les populations modestes.

H&H s’organise alors pour:

construire des logements salubres adaptés aux besoins et aux ressources de ses locataires
combattre les inégalités et la violence en développant les logements dans des quartiers dits “équilibrés” afin de garantir une mixité sociale
offrir un accompagnement personnalisé ou collectif pour aider à la réinsertion sociale et à bâtir du lien

Dans les années 2000, face à une isolation croissante de nos aînés, l’association développe un réseau d’établissements d’accueil aux personnes âgées dépendantes et à faibles revenus via une structure dédiée: Habitat et Humanisme Soin.

Depuis 2015, l’association contribue aussi à l’accueil des demandeurs d’asile et réfugiés statutaires via leur Branche Urgence.

Vous pouvez visualiser ce très joli témoignage d’un des bénéficiaires de l’association Habitat et Humanisme en Alpes Maritimes:

H&H s’efforce donc de mettre au centre de ses préoccupations l’humain, la justice sociale, l’hospitalité, le respect et le vivre-ensemble. Des valeurs indispensables à la construction d’une meilleure société que j’ai souhaitées soutenir en investissant via l’une de leurs sociétés: la Foncière d’Habitat et Humanisme (FHH).

Qu’est-ce qu’une foncière? Pourquoi en avoir créé une? Comment ça fonctionne?

Le modèle d’H&H repose sur la disponibilité d’un parc immobilier à but social qui vient soutenir sa mission associative, d’où la nécessité de mettre en place une structure chargée d’acheter et/ou de gérer ces logements. C’est justement la raison d’être d’une foncière, définie comme “une société commerciale dont l’objet est la constitution, la gestion et l'exploitation d'un portefeuille immobilier.”

Il a aussi fallu séparer les activités associatives et immobilières pour des raisons d’accès au financement. Une association peut recueillir des dons mais ne peut pas ouvrir son capital à des investissements extérieurs du fait de son statut juridique. À l’inverse, une foncière peut collecter l’épargne citoyenne en échange de parts. Actuellement, une action de la FHH vaut 149€.

Lors de l’achat d’un bien immobilier:

30-35% du montant provient des fonds propres de la FHH (issus notamment de la collecte d’épargne citoyenne). C’est grâce à cet apport qu’ils peuvent boucler le reste du financement, réparti comme suit:
20-25% de subventions publiques
et le reste de prêts à taux préférentiels octroyés par des institutions étatiques comme la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)

Pour résumer, voici comment cela fonctionne (veuillez excuser mes piètres compétences graphiques):

En d’autres termes, acheter des parts dans cette foncière revient à investir dans un ensemble d’actifs immobiliers répartis partout sur le territoire français.

Que vaut cette foncière? Comment sont générés les revenus? Quels risques?

Notation des risques: 5/10 (1 étant très risqué et 10 étant très peu risqué)

Vu que l’acquisition et la gestion de la pierre sont au centre de la mission d’Habitat et Humanisme, la foncière a été créée dès 1986. Le fait qu’elle existe depuis 36 ans prouve qu’elle a trouvé un modèle stable et viable. Elle dispose donc d’une vraie expertise en maitrise d’ouvrage.

Fin 2021 (derniers chiffres disponibles), la foncière:

possédait environ 5 000 biens immobiliers
gérait 5 000 autres biens confiés par des propriétaires solidaires

était valorisée autour de 300 millions d’euros (= somme de la valeur des biens qui la constitue)
a réalisé un chiffre d’affaires (= somme des recettes) supérieur à 20,3 millions d’euros contre un peu moins de 19 millions d’euros en 2020, grâce à un accroissement du nombre de logements disponibles.
le résultat d’exploitation, i.e la différence entre ce que l’activité a généré et ce qu’elle a coûté, avait augmenté de 50% par rapport à 2020.

Ses revenus proviennent des loyers perçus:

les locataires d’H&H bénéficient d’APL qui sont directement reversés à la foncière depuis les CAF.
une petite participation personnelle au loyer leur est également demandée pour les responsabiliser financièrement.

Le modèle est donc “tendu” mais fonctionne. Pour qu’il soit pérenne, il est indispensable de:

contenir les coûts de financement: dans le contexte actuel d’emprunt plus cher, il faudra sans doute augmenter la part investie en fonds propres
réduire le taux de vacance des logements: la foncière travaille avec le réseau de 56 associations d’H&H afin d’optimiser le taux d’occupation
gérer les impayés, surtout auprès d’une population inéligible aux APL

Un gros sujet sur lequel FHH travaille actuellement est la rénovation de leurs logements pour réduire la facture énergétique de leurs locataires. L’augmentation du coût des matériaux pourrait faire pression sur le modèle économique. C’est une variable importante pour l’avenir.

Et l’impact dans tout ça?

Notations Volonté: 10/10 - Contribution: 10/10 - Mesure: 10/10

1. Tout d’abord, l’investissement dans la foncière d’Habitat et Humanisme est labellisée Finansol. C’est selon moi le label le plus sérieux pour les placements à impact.

2. Elle est agrémentée Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale (ESUS) et reconnue Service d’Intérêt Économique Général (SIEG).

3. H&H a beaucoup travaillé sur leur rapport d’impact social pour le rendre le plus complet et transparent possible.

En 2021:

1 814 familles en difficulté ont pu accéder à un logement
77% des familles étaient sous le seuil de pauvreté au moment de leur entrée dans un logement H&H
70% des personnes logées se sentent psychologiquement mieux et plus autonomes
+ de 40% se sont fait de nouveaux amis et se sentent moins seul(e)s

Avec 35 000€, H&H peut reloger une famille de 2 à 3 personnes pendant 3 ans.

Challenge 2 : cela revient à ce que chaque personne du groupe LinkedIn investisse une part dans la foncière d’Habitat et Humanisme.
🚀 Challenge accepted? 🚀

Analyse de la rentabilité, des coûts et de la liquidité

Fiscalité avantageuse:

La rentabilité se passe surtout du côté de la fiscalité. Vous bénéficierez de 25% de déduction fiscale sur le montant de votre souscription au titre des revenus 2022
👉 si vous investissez 100€, cela vous coûtera en réalité 75€.

Il faut cependant respecter certaines conditions: la plus importante est que les titres doivent être conservés pendant 5 ans. Si vous décidez de les vendre avant, vous devrez restituer la totalité de la réduction d’impôt dans la limite du montant de la cession.

Revalorisation des parts:

Historiquement, les parts de la foncière n’ont jamais été revalorisées à la baisse (never say never) et ont plutôt eu tendance à augmenter de l’ordre de 0,50%/an brut ces 5 dernières années. La revalorisation est décidée chaque année en AG, à l’instar de ce que fait Énergie Partagée.

FHH ne paie aucun dividende, donc la seule performance financière vient de l’augmentation du prix de l’action.

Pour rappel, une part vaut 149€ en 2022 - évolution du cours ci-dessous:

Les coûts:

La foncière d’H&H ne facture aucun frais à l’entrée ni à la revente des titres.

Cependant, il existe 2 impôts que l’État prélèvera:

le droit de mutation: 0,1% du montant vendu
la flat tax (30%) sur la plus-value (qui ne s’applique donc que sur l’évolution du cours de la part)

Rentabilité nette:

En supposant que l’action de la foncière continue de croître de 0,50%/an
En supposant que les titres sont conservés pendant 5 ans
En incluant les frais expliqués ci-dessus

👉 Je trouve une rentabilité nette (i.e après impôts) de 6,25%/an. À titre de comparaison, l’inflation en France en octobre 2022 est de 6,20%.

Liquidité: 7/10

Comme toujours, une rentabilité théorique ne vaut rien sans liquidité:

La foncière s’assure de toujours posséder des réserves de liquidités pour satisfaire les demandes de revente de ses actionnaires
Vous pouvez faire la demande de revente en envoyant un email à tout moment de l’année et vous recevrez votre argent dans un délai de 1 à 3 mois
Aucune demande de cession n’a jamais été refusée grâce à des mises en réserve bien gérées et suffisantes

Résumé (30 secondes montre en main):

Habitat et Humanisme (H&H) est une association engagée dans le relogement des personnes en difficulté et dans l’accompagnement vers la réinsertion sociale
Elle dispose d’une société foncière (FHH) qui acquiert et gère un portefeuille immobilier social qu’elle utilise pour loger ses bénéficiaires
En 2021, H&H a permis de reloger +1800 familles en difficulté et d’améliorer l’état psychologique d’une majorité d’entre elles. La foncière est labellisée Finansol.
Il est possible d’investir dans la foncière à partir de 149€. 25% de la souscription est déductible de votre IR, mais sous conditions. La rentabilité globale nette est autour de 6,25%/an sur 5 ans
La Foncière garantit une liquidité si vous souhaitez revendre vos titres. Il y a toutefois un décalage de 1 à 3 mois entre le moment de la demande et la réception de l’argent sur votre compte.

J’espère que vous avez pris autant de plaisir à lire ce numéro que j’en ai pris à le réaliser. J’en profite pour remercier et féliciter tous les salariés et les bénévoles d’Habitat et Humanisme pour leur engagement.

Si vous avez la moindre question, posez-la moi en commentaires et je m’assurerai d’y répondre le plus rapidement et précisément possible.

Passez tous et toutes un excellent week-end! Pour ma part, ce sera cueillette de champignons 🍄 (pas celui-là, c’est une amanite tue-mouche…).

À très vite!

Franklin

Autres actualités:

1. MÀJ: Earthwake atteint le montant minimum (300 000€) pour réaliser sa levée de fonds sur Wiseed. La collecte se terminera mi-novembre.

2. BNP Paribas vient d’être mise en demeure par 3 ONGs pour leurs activités de financement des énergies fossiles. C’est sur Novethic.

3. Le 27 octobre se tenait le Climate Finance Day au Palais Brongniart. Aucun patron des 3 plus grandes banques ne s’y est rendu. À retrouver sur Challenges.

Le Billet Vert (LBV)